(MENAFN- Al-Bayan) في ضوء التقييم الأخير لوكالة ((موديز)) للتصنيف الائتماني لشركة ((بن غاطي)) للتطوير العقاري، يبرز اختلاف في الرؤية بين الجانبين بشأن قراءة المركز المالي للشركة وآفاقها المستقبلية، لا سيما في ما يتعلق بتقييم السيولة، وتوقيت التدفقات النقدية، والقدرة على الوفاء بالالتزامات المالية في ظل دورة التطوير العقاري.

فتقييم ((موديز)) يرتكز بطبيعته على تحليل المخاطر الائتمانية وقدرة الشركة على الوفاء بالتزاماتها في مواعيد استحقاقها، مع إيلاء أهمية خاصة للسيولة المتاحة، والتدفقات النقدية المتوقعة، واستحقاقات الديون، ومخاطر إعادة التمويل، ومدى قدرة الشركة على مواجهة الظروف السوقية غير المواتية.

كما أن هناك نقطة بالغة الأهمية في تقرير ((موديز)) وهي أنها تستخدم منهجية محددة في التعامل مع شركات التطوير العقاري بشكل عام، لكن هذه المنهجية لم تضع في الاعتبار أن ((بن غاطي)) للتطوير العقاري ليست فقط مجرد مطور عقاري، بل هي كذلك مقاول مشاريع. وبالتالي، فإن استخدام ((موديز)) لنفس المنهجية التي تطبقها على شركات التطوير العقاري، لكن تكون بالتأكيد ملائمة عند تقييم أداء شركة ((بن غاطي)).

وعلى الرغم مما تضمّنه تقرير ((موديز))، نجد أن شركة ((بن غاطي)) تؤكد دوماً احترامها لدور وكالات التصنيف الائتماني في توفير تقييمات مستقلة للمخاطر، وتعزيز الشفافية في الأسواق المالية، مع الإشارة إلى أن رؤيتها لوضعها المالي تستند إلى مجموعة أوسع من المؤشرات التشغيلية والمالية، تشمل نمو الإيرادات والأرباح، وأداء المبيعات والتحصيلات، والتقدم في تنفيذ المشاريع وتسليمها، وإدارة الالتزامات المالية.

وبالتالي، فإن الاختلاف في التقييم لا يتعلق بالضرورة بالبيانات المالية ذاتها، وإنما قد يرتبط بدرجة أكبر بالافتراضات المستخدمة، والأفق الزمني للتحليل، والطريقة التي يتم بها تقدير التدفقات النقدية المستقبلية ومخاطر السيولة.

كما أن تقييم السيولة يمثل أحد أبرز محاور الاختلاف المحتملة بين رؤية الشركة وتقديرات وكالة ((موديز)). ففي حين تركز الوكالة على مقدار السيولة المتاحة فعلياً لمواجهة الالتزامات المستحقة خلال الفترات المقبلة، تؤكد رؤية الشركة أهمية قراءة هذه السيولة في ضوء دورة مشاريعها، والتحصيلات المتوقعة، ومواعيد التسليم، وطبيعة الأموال المخصصة لتمويل المشاريع.

وفي هذا الإطار، ينبغي التمييز بين إجمالي النقد والأرصدة المصرفية المسجلة في القوائم المالية، والأموال المحتفظ بها في حسابات ضمان المشاريع، والسيولة غير المقيدة التي يمكن استخدامها للوفاء بالالتزامات العامة للمجموعة. كما أن توقيت التدفقات النقدية يكتسب أهمية خاصة في قطاع التطوير العقاري؛ إذ يمكن أن تتغير مستويات النقد المتاح بين فترة وأخرى، تبعاً لمراحل الإنشاء والتسليم والتحصيل، الأمر الذي يستدعي تحليل مصادر السيولة واستخداماتها ضمن إطار زمني واضح.

ومن ثم، فإن القراءة المتكاملة للمركز المالي تتطلب النظر إلى الأرصدة النقدية الحالية، والتدفقات النقدية التشغيلية، والالتزامات القائمة والمستقبلية، ومدى التوافق الزمني بين التحصيلات المتوقعة ومواعيد الاستحقاق.

جلسة حوارية

وفي إطار تحليلها لتقرير ((موديز))، عقدت شركة بن غاطي للتطوير العقاري جلسة حوارية في دبي، لتفنيد ما تضمّنه التقرير، ولتوضيح بعض الأمور التي قد لا يلاحظها البعض. وفي هذا الصدد، أكد محمد بن غاطي رئيس مجلس إدارة الشركة ، على قوة المركز المالي للشركة، وقدرتها على الوفاء بجميع التزاماتها المالية.

وشدد بن غاطي على أنه لا يوجد أي شك في قدرة الشركة على سداد الصكوك المستحقة في عام 2027، والبالغة قيمتها 500 مليون دولار، في ظل امتلاكها سيولة نقدية قوية، إلى جانب التدفقات النقدية المنتظرة من تسليم مشاريع عقارية جديدة.

وقال إن الشركة تمتلك سيولة نقدية غير مقيّدة تبلغ نحو 2.7 مليار درهم، إضافة إلى أكثر من 10 مليارات درهم في حسابات الضمان الخاصة بمشاريعها العقارية، ما يعكس متانة وضعها المالي، وقدرتها على الوفاء بالتزاماتها. وحول قرار ((موديز)) وضع التصنيف الائتماني للشركة قيد المراجعة لاحتمال خفضه، أعرب محمد بن غاطي عن ثقته بأن المراجعة قد تنتهي بتثبيت التصنيف الحالي، أو حتى رفعه، في ضوء السيولة المتاحة، وقوة الأداء التشغيلي، والتدفقات النقدية المتوقعة.

اختلاف نموذج الأعمال

وأوضح أن تقييم الوضع المالي للشركة يجب أن يأخذ في الاعتبار طبيعة نموذج أعمالها المتكامل، مشيراً إلى أن شركة ((بن غاطي)) لا تعمل مطوراً عقارياً فحسب، بل تمتلك أيضاً ذراعاً للمقاولات، ما يمنحها قدرة أكبر على التحكم في تكاليف الإنشاء، وتسريع وتيرة تنفيذ المشاريع. واعتبر أن بعض التقييمات الائتمانية لا تعكس بصورة كافية الفروق بين نماذج أعمال شركات التطوير العقاري، لا سيما الشركات التي تتمتع بتكامل رأسي في أنشطتها، مؤكداً أهمية النظر إلى قدرة الشركة على تحويل السيولة الموجودة في حسابات الضمان إلى تدفقات نقدية متاحة مع تقدم مراحل البناء.

وأشار إلى أن خطط السداد المعتمدة لدى الشركة تقوم على تحصيل نحو 70 % من قيمة الوحدات العقارية قبل التسليم، مقابل 30 % عند التسليم، الأمر الذي يوفر تدفقات نقدية متواصلة، بالتزامن مع تقدم الأعمال الإنشائية، ويعزز قدرة الشركة على إدارة التزاماتها المالية. وأضاف أن تسليم المشاريع الجديدة خلال الفترة المتبقية من العام الجاري، سيسهم في تحرير المزيد من السيولة النقدية، وتعزيز الأرصدة المتاحة للشركة، إلى جانب الأموال التي تحتفظ بها بالفعل خارج حسابات الضمان.

تسليم 6378 وحدة عقارية

وكشف بن غاطي خلال الجلسة، عن أن الشركة تستعد لاستكمال وتسليم 8 مشاريع عقارية، تضم 6378 وحدة سكنية، خلال الفترة المتبقية من عام 2026، مشيراً إلى أن عدداً من هذه المشاريع بلغ مراحل متقدمة من الإجراءات النهائية اللازمة للتسليم.

وأوضح أن تسارع عمليات الإنجاز والتسليم، سيعزز التدفقات النقدية للشركة، لا سيما مع تحصيل الدفعات الأخيرة المستحقة على المشترين، لافتاً إلى أن جزءاً من هذه المبالغ يمكن تحصيله قبل التسليم الفعلي، بالتزامن مع استكمال الموافقات والإجراءات التنظيمية. وشدد على أن الشركة تتمتع بالقدرة والرغبة في سداد التزاماتها المالية في مواعيدها، وأنها تتعامل مع استحقاقات الصكوك ضمن خططها المالية والتشغيلية، مستبعداً وجود ما يدعو إلى التشكيك في قدرتها على الوفاء بهذه الالتزامات.

وعلى صعيد الأداء التشغيلي، أظهرت البيانات التي استعرضتها الشركة خلال الجلسة، ارتفاع مبيعاتها منذ بداية العام الجاري بنسبة 11 %، لتصل إلى 14.2 مليار درهم. كما أشارت إلى استحواذ ((بن غاطي)) على حصة تقارب 10 % من معاملات بيع العقارات على الخارطة خلال شهري سبتمبر وأكتوبر، واحتلالها المرتبة الثانية من حيث عدد الوحدات المبيعة خلال الربع الثالث من العام الجاري، والثالثة من حيث قيمة المبيعات. وأكد بن غاطي أن استمرار المبيعات وتسارع وتيرة الإنجاز والتسليم، إلى جانب التكامل بين أنشطة التطوير والمقاولات، عوامل تدعم قوة التدفقات النقدية للشركة وقدرتها على تنفيذ خططها التوسعية والوفاء بالتزاماتها المالية.

تصحيح أسعار

من جانب آخر، توقع محمد بن غاطي حدوث تصحيح في أسعار عقارات دبي خلال عام 2027 في بعض المناطق، مؤكداً أن الأسعار لا تزال متماسكة بصورة عامة، وأن السوق يواصل الاستفادة من مستويات الطلب القوية.

وقال في سؤال لصحيفة ((البيان)) حول توقعاته بحدوث تصحيح محتمل في الأسعار خلال المرحلة المقبلة: إن أي تصحيح محتمل لن يكون بالضرورة شاملاً لجميع المناطق والمشاريع، في ظل اختلاف مستويات الطلب والعرض، والخصائص الاستثمارية من منطقة إلى أخرى. وأكد أن دبي تواصل جذب المستثمرين العقاريين من مختلف الأسواق الدولية، وفي مقدمهم المستثمرون من الهند، إلى جانب مستثمرين من عدد من دول الشرق الأوسط، ومن بينها تركيا ومصر. وأرجع بن غاطي استمرار الطلب إلى المزايا التنافسية التي تتمتع بها الإمارة، وفي مقدمها الأداء الاقتصادي القوي، ومستويات الأمن والأمان، والبيئة الضريبية الجاذبة، إلى جانب البنية التحتية المتطورة، والاستقرار الذي توفره دبي للمستثمرين والمقيمين. وأكد أن هذه المقومات تدعم جاذبية السوق العقاري في دبي، رغم التطورات الإقليمية، وتسهم في استمرار تدفق الاستثمارات الأجنبية إلى الإمارة.

MENAFN14112026000110011019ID1111960668