403
Sorry!!
Error! We're sorry, but the page you were looking for doesn't exist.
أصـحـاب عـقـارات مـع وقـف الـتـنـفـيـذ!!
(MENAFN- Akhbar Al Khaleej) ملاك عقارات: حقنا مهدر مع مشاكل المستأجرين
المستأجر يتهرب من سداد المتأخرات.. والمالك ينتظر التصرف فـي العقار المغلق
قانونيون: الحل في توثيق عقد الإيجار لجعله سندا رسميا قابلا للتنفيذ الجبري
وقف التنفيذ« سرد عدد من أصحاب العقارات معاناتهم ومشاكلهم مع المستأجرين وخاصة فيما يتعلق بتحصيل الإيجارات المتأخرة والضمانات القليلة التي تمكنهم من تحصيل حقوقهم، من ناحية أخرى انتظارهم لحكم قضائي يمكنهم من استرداد عقاراتهم من المستأجر الذي قد يغادر العقار هربا من دفع الإيجار ويترك وراءه صاحب العقار وسط سيل من الإجراءات التي يتخذها في محاولة لتقليل خسائره وفتح العقار مجددا.
»أخبار الخليج« استعرضت وجهات نظر بعض أصحاب العقارات حول تلك المعضلة، حيث ارتأوا أن قانون الإيجار في حاجة إلى بعض التعديلات التي تضيف إليهم مزيدا من الضمانات وتحد من الحرية المطلقة للمستأجر للانتقال من عقار إلى آخر عن طريق وضع آلية تضمن دفعه كل المستحقات المالية عليه سواء في حال رغبته في الانتقال إلى عقار آخر أو في حال مغادرته البلاد، فيما أشار عدد من القانونيين إلى أن قانون الايجار واضح وصريح ويكفل حق المؤجر والمستأجر وأن القوانين المنظمة لعقود الإيجار في البحرين نظمت تلك العملية بشكل يضمن حقوق كل من الطرفين إلا أن الإشكالية في فهم واستغلال تلك الحقوق المكفولة لهما، مؤكدين أنه حال توثيق أي عقد إيجار فذلك يجعله سندا رسميا قابلا للتنفيذ الجبري.
تحت شعار »أصحاب عقارات مع في البداية قال جاسم الموسوي الرئيس التنفيذي لمجموعة الفاتح العقارية إن أول الخيط لحل مشاكل التهرب من سداد الإيجارات هو إيجاد تشريع قانوني عادل للطرفين يمنع المستأجر من الخروج من العقار المستأجر والانتقال إلى آخر أو السفر إلى الخارج إلا بإبراء ذمته من المتأخرات وضرب مثلا ببعض الدول الخليجية التي تمنع الفرد من السفر إذا تبين أن عليه مثلا 20 دينارا، بينما في البحرين قد يتمكن البعض من السفر على الرغم من وجود متأخرات إيجار تتجاوز عشرات الآلاف من الدنانير.
وأوضح أن شركات الاتصالات في البحرين تتمكن من استصدار إذن بمنع السفر لأي شخص حال كونه لم يدفع الفواتير ولو بمبالغ قليلة وهو بمثابة امتياز لقطاع الاتصالات، بينما قطاع العقارات لم يجد أي آليات نظامية تضمن حقه في التحصيل وأن أول الطريق لحل المتأخرات هو صدور قرار بمنع السفر لأي مستأجر من أي جنسية بمجرد التوقف عن دفع الإيجار وذلك لحفظ الحقوق.
وأشار إلى أن كثيرا من المستأجرين يغادرون الشقق أو العقارات المستأجرة ويتركون وراءهم عدة أشهر متأخرات ويتحول النزاع إلى ساحات القضاء ويبقى العقار المستأجر مغلقا لا يستطيع صاحبه الاقتراب منه حتى في غياب المستأجر الذي قد يكون أجنبيا قد غادر البلاد وينتظر المالك مفتاح الفرج مدة تقارب السنة ويكون خلال تلك الفترة أكبر أمانيه أن يفتح عقاره المغلق ويتحصل عليه مجددا ناسيا خسائر المبالغ التي راحت عليه سواء الإيجارات المتأخرة التي يستحيل تحصيلها بعد مغادرة المستأجر أو تكاليف التقاضي التي تكبدها.
وأشار الموسوي إلى أن كثيرا من أصحاب العقارات حال تأخرهم في تحصيل الإيجار يطلبون من المستأجر الخروج من العقار متنازلين عن المتأخرات هربا من معضلة التمكين من العقار المؤجر، مؤكدا ضرورة تعديل المنظومة التشريعية الإيجارية لتضمن حق المؤجر مثل تثبيت منع السفر على المتهربين من الدفع فور تأخرهم من الدفع.
وسرد وقائع عديدة تتعلق بهرب مستأجرين منها إحدى السيدات التي تراكمت عليها مبالغ فاقت الـ21 ألف دينار منذ أكثر من سنة وحتى الآن هي حرة طليقة لم يتمكن من تحصيل المبلغ منها رغم صدور حكم قضائي لصالحه، ولكن لم ينفذ بسبب عدم القدرة على الوصول إلى عنوانها الجديد.
كما سرد واقعة أخرى تتعلق بتأجير فيلا خرج المستأجر من دون أن يدفع الإيجار وصدر للمالك حكم بأحقيته في أكثر من 4 آلاف دينار أصبح يحصل المبلغ عن طريق أقساط شهرية قدرها بـ9 دنانير مدة تقارب 55 عاما، واقترح الموسوي أن تضم لجنة المنازعات الإيجارية ممثلين سواء من الملاك أو المستأجرين على غرار هيئة المحلفين في الدول الأوروبية التي تضم في أعضائها أصحاب الخبرة أنفسهم من ذات الاختصاص.
ضمانات عقارية
وقال عدنان محمود المدير الإداري لمجموعة عقارات كارلتون إن هناك عدة ضمانات تحتاج إلى آلية لتنفيذها تضمن حق المالك في تحصيل الإيجارات، وأوضح أن حديثنا يتعلق بأزمة تحصيل الإيجارات في غير الظروف الإنسانية التي تتطلب نظرة من المالك تجاه المستأجر، موضحا أن الأزمة الأخيرة المتعلقة بكورونا استغلها كثير من المستأجرين من دون أن يتضرروا من الأوضاع بل تعمدوا الاستفادة من الظروف وتوقفوا عن سداد الإيجارات من دون أي مبرر.
وأشار إلى أنه يجب التأكيد أن عقود الإيجار مثلها مثل أي معاملة تجارية في المقام الأول ودائما القوانين هي التي تحكم تلك العلاقة ولا بد لتلك القوانين أن تكون واضحة وصريحة وصارمة تردع في عقوبتها من يعتدي عليها، ضاربا مثلا بأن من كان يكتب من قبل شيكا من دون رصيد بسهولة أصبح يفكر الآن كثيرا قبل الإقدام على تلك الخطوة بعد أن أصبح يعاقب عليها بالحبس بعقوبة سالبة للحرية، بل أصبحت بعض الدول الخليجية تتعامل مع الشيك على أنه سند تنفيذ قانوني لا يحتاج إلى اللجوء إلى القضاء بل يجب أن ينفذ فورا ومباشرة.
ومن ثم في حالة تطبيق تلك الحالة على عقود الإيجار حال تخلف المستأجر عن دفع الإيجار في فترة زمنية محددة في العقد يجب أن تكون هناك إجراءات صارمة لتفادي بعض المشاكل الحالية والموجودة من سنوات من دون حلول واضحة، موضحا أن الكثير من الدول تعتبر عقود الإيجار سندات تنفيذ حال التخلف عن تطبيقها، لأنه يبقي عقد الإيجار عبارة عن عقد تجاري في المقام الأول ويجب اعتباره بمثابة شيك، وأوضح أن مالك العقار لا يستطيع إجراء أي تعاملات حكومية تخص العقار إلا بعد سداد المستحقات للجهات المعنية كهيئة الكهرباء مثلا التي لا تجري أي معاملات إلا بعد التسوية ودفع المستحقات، ولذلك لا بد أن توجد آلية تضمن للمالك حقه في الإيجار.
وقدم اقتراحا بتطبيق القانون المطبق على إصدار الشيكات من دون رصيد على المتخلف عن دفع الإيجار، مؤكدا أن وقتها سيفكر كثيرا قبل الإخلال ببنود عقود الإيجار، وقال إن أغلب القضايا التي تنظرها المحاكم المتعلقة بعقود الإيجار يرفعها أصحاب العقارات لأنهم دائما هم المتضررون حين يتأخر الإيجار عدة أشهر وبعدها فترات أخرى من الانتهاء من صدور الحكم وانتظار التنفيذ، ويبقى الانتظار سيد الموقف، انتظارا لمأمور التنفيذ، كل ذلك الوقت وصاحب العقار تنتظره خسائر تتعلق بعدم استغلال العقار عدة أشهر، وقد يخرج المستأجر خارج البلاد في النهاية أو يعدل عنوانه بعقد غير مسجل ويصعب تحصيل المبالغ المتأخرة إلى مالك العقار.
وقال ميثم الحايكي صاحب إحدى المؤسسات العقارية إنه بواقع خبرته العقارية واجه الكثير من المشاكل أغلبها يتعلق بضرورة الفصل في المشكلة مع المستأجرين قبل اللجوء إلى أروقة القضاء، مؤكدا ضرورة وضع آليات تنفيذية تفرض نفسها مباشرة عقب نشوب أي خلاف بين طرفي عقد الإيجار، وأشار إلى أن بعض الدول الخليجية تحل مشاكل عقود الإيجار في أقل من أسبوع يتمكن من خلالها صاحب الحق من تمكينه مباشرة من عقاره حال إخلال المستأجر بالعقود.
وقال إن عدم التمكين من العقار حال نشوب الخلاف يمثل أكبر المشاكل بسبب عدم قدرة المالك على فتح العقار لأن بداخله أغراض تخص مستأجرا متأخرا في دفع الإيجار شهورا وقد يكون خارج البلاد، موضحا أن إحدى الحالات التي مرت عليه كانت تتعلق بصاحب فيلا سافر المستأجر ولم يدفع الإيجار منذ ستة أشهر بينما لم يتمكن المالك من أن يدخل الفيلا أو يفتحها إلا بحكم قضائي وبمحضر لجرد محتوياتها وهذه الإجراءات أخذت وقتا وسببت له خسائر إذ ظلت الفيلا مغلقة ولا إيجار يتحصل منها. وأنهى حديثه موضحا أن معاناة المالك تبدأ بالعثور على شخص لاستئجار العقار والتأكد من أنه قادر على دفع الإيجار وقادر على الحفاظ على العقار بأفضل شكل ويكون على المالك تحمل إصلاحات كثيرة بعد مغادرة المستأجر قبل أن يتمكن من تأجيره مرة أخرى، وهذه مشاكل تواجه الملاك فلا بد من آلية تنهي أزمات المالك مع المستأجر حال نشوب الخلاف.
حل قانوني
ومن الناحية القانونية قالت المحامية فاطمة الحواج إن مشاكل الإيجار بين المستأجرين وأصحاب الأملاك تعود إلى عدم فهم القانون وحقوق الطرفين، موضحة أن عقود الإيجار تباع في المكاتب بـ100 فلس فقط والأغلبية يلجأ إليها لتسريع عملية الإيجار، حيث شددت على أن عقود الإيجار يجب أن تكتب بشكل يضمن حقوق الطرفين.
وقالت: على سبيل المثال يمكن أن يكتب في العقد أن من حق المالك أن يطرد المستأجر في حال عدم دفع الإيجار مدة معينة ومن دون إنذار، ومن ثم يستطيع المالك أن يضمن حقه حتى عند وصول الإشكالية إلى القضاء حين تنظر الواقعة المحكمة المستعجلة قبل غرفة المنازعات الإيجارية ومن ثم يساعد في تسريع حصول المالك على حقه.
وأضافت أن الأحكام أصبحت تصدر بشكل سريع ولكن تبقى المشكلة في التنفيذ، موضحة أن الحكم قد يصدر لصاحب الحق في أقل من شهر، ولكن قد تمتد فترة تنفيذ الحكم عدة أشهر تتراكم فيها الخسائر على صاحب العقار من ناحية انتظار حصوله على العقار سواء كان العقار محلا أو شقة أو فيلا أو أي عقار، ومن ناحية أخرى يكون الوقت كافيا للمستأجر المتأخر عن دفع الإيجار لتغيير عنوانه أو الخروج من البحرين من دون أن يدفع وقبل أن يصدر قرار عاجل بمنعه من السفر.
وأشارت إلى أنه يمكن حل تلك المعضلة بتوفير محاكم تنفيذ للأمور المستعجلة تكون مختصة بضمان اتخاذ كل الإجراءات السريعة التي تضمن حق أي من الطرفين سواء طرد المستأجر أو صدور قرار بمنع السفر، موضحة أن أهم ما في الأمر هو التوعية بحقوق كل من الطرفين قبل كتابة عقد الإيجار.
في حين أوضح المحامي عبدالرحمن غنيم أن قانون إيجار العقارات رقم (27) لسنة 2014 اشتمل على الضمانات القانونية لحقوق المالك والمستأجر على السواء، وحمى كلا منهما من تعسف سلوك الآخر، بل انحاز المشرع إلى حماية المالك كي يسترد ملكه حال إخلال المستأجر بشروط العقد ويتضح ذلك من الآتي:
أولاً: إذا التزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر صالحة للانتفاع بها خلال مدة العقد المتفق عليها فقد ترتب على ذلك أن المشرع قيد المستأجر في 7 مواد بالتزامات كان أهمها الوفاء بالأجرة المتفق عليها خلال مدة لا تجاوز أسبوعا من تاريخ استحقاقها فإن لم يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في هذا الموعد حتى لو قام نزاع بينه وبين المؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فإن ذلك يمنح المالك طلبا بطرد المستأجر من العين إذا كان العقد ينطوي على شرط فسخ صريح، كما أجازت المادة (38) من القانون للمؤجر حق طلب الإخلاء للعين المؤجرة إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة في الميعاد المحدد في العقد، أو إذا قام المستأجر بتأجير العين من الباطن أو أسكن فيها عددا يجاوز العدد المألوف من الأفراد أو استعمل العين المؤجرة بطريقة تخالف النظام العام والآداب أو إذا احتاج المالك إلى السكن في ذات العين المؤجرة أو إذا خالف المستأجر أي شرط جوهري من شروط العقد. كل هذه الأسباب نص عليها القانون كأسباب للطرد أو الإخلاء من العين المؤجرة.
ثانيا: أما عن سرعة البت في قضايا الإيجارات فقد حرص المشرع في قانون الإيجارات الجديد على سرعة البت في قضايا الإيجارات من خلال الآتي:
1- ما نصت عليها المادة (8) فقرة (ب) من جواز توثيق عقد الإيجار واعتباره من السندات الرسمية القابلة للتنفيذ الجبري بما يحق معه للمؤجر استرداد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار لأي سبب من الأسباب تحت إشراف قاضي محكمة التنفيذ من دون اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية وهي وسيلة جديدة أضافها المشرع حماية للمالك لسرعة تنفيذ استرداد العين من المستأجر واتخاذ إجراءات التنفيذ الجبرية ضده من خلال الحجز على حسابات المستأجر أو منعه من السفر إذا كانت هناك مبررات قوية تشير إلى هروبه من البلاد.
2- كما نص القانون في المادة (40) منه على إنشاء لجنة لفض المنازعات الإيجارية تختص بالفصل على وجه السرعة في الدعاوى الناشئة عن عقود إيجارات العقارات، وقد أثبت الواقع العملي لعمل هذه اللجنة أنها تقوم بحق بالفصل السريع في المنازعات الإيجارية التي تعرض عليها.
إخلاء المسؤولية القانونية:
تعمل شركة "شبكة الشرق الأوسط
وشمال أفريقيا للخدمات المالية" على توفير المعلومات "كما هي" دون أي
تعهدات أو ضمانات... سواء صريحة أو ضمنية.إذ أن هذا يعد إخلاء لمسؤوليتنا
من ممارسات الخصوصية أو المحتوى الخاص بالمواقع المرفقة ضمن شبكتنا بما
يشمل الصور ومقاطع الفيديو. لأية استفسارات تتعلق باستخدام وإعادة استخدام
مصدر المعلومات هذه يرجى التواصل مع مزود المقال المذكور أعلاه.
الأخبار الأكثر تداولاً
آخر الأخبار
Comments
No comment